¿Qué debo saber sobre los contratos de Pre-construcción?

Publicado por Miguelina Mejia

Cuando compras en planos o en pre-construcción puedes disfrutar de ciertos beneficios, entre los que encontramos, la posibilidad de obtener mejores precios o descuentos, posibilidad de personalizar ciertos aspectos de la propiedad y la más importante, la flexibilidad en los pagos.

Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura de pago y los contratos son muy particulares de cada constructora. 

¿Cuáles son las etapas del proceso de comprar en pre-construcción que debes conocer?

• Bloqueo: es cuando se manifiesta la intención de adquirir una unidad específica y se dispone de 24 horas para definir su intención de compra y proceder a su Reservación.
• Reserva Provisional es cuando se da un depósito para separar una unidad específica e iniciar el proceso de compra completando los requerimientos exigidos por la constructora. Este depósito lo establece cada desarrollador en su plan de pagos, pero generalmente es de US$5,000.00  
• Proceso de Depuración del cliente El comprador debe completar una serie de documentos y la constructora debe hacer una depuración o debida diligencia, donde se evalúan la procedencia lícita de los fondos y la capacidad de pago.  Generalmente el comprador dispone entre 15 y 30 días luego de la Reserva Provisional
• Contrato de Promesa de Venta este es el acuerdo-contrato que firman el desarrollador y el comprador donde se establecen todas las condiciones de la pre-venta y las responsabilidades de las partes. Aquí se procede a completar el pago inicial
• Contrato Definitivo (contra entrega): Esta es la escritura definitiva de venta que se firma a la entrega del inmueble y aquí se procede al saldo final y entrega de la propiedad lista. Este contrato sustituye el Contrato de Promesa de Venta previamente firmado 

¿Qué debes saber del contrato de promesa de venta?

· Contrato de Adhesión: 

El Desarrollador es quien redacta el contrato y establece todas las reglas. Por lo general es un contrato con cláusulas pre-establecidas a las cuales el comprador se debe ajustar / Algunas constructoras aceptan negociar algunas cláusulas a solicitud del comprador.

· No es transferible 

El contrato se hace a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es socio. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Desarrollador

¿Cuál es la estructura de pago? 

En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferente en algunos desarrollos. El más común usado es el siguiente:

·        Reserva provisional: US$5,000.00

·        Pago inicial 10 % a la firma del contrato de promesa de venta (incluye la reserva provisional)

·        30 a 40 % durante la construcción con un plan de pagos

·        60 a 50% contra entrega de la propiedad – firma del contrato definitivo. 

¿Se puede financiar una Pre-Construcción?

·        Cuando compras en pre-construcción el pago del inicial NO puede ser financiado. 

·        Puedes financiar el pago final o contra entrega, que es en el momento que la constructora dispone del Título de Propiedad que puedes usar como garantía. Este financiamiento se hace a través de una institución financiera.  

·        Los pagos mensuales durante la construcción son financiados por el Desarrollador sin intereses.

¿Puedo revender la unidad antes de cerrar? 

La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutado el contrato de venta definitivo de la propiedad, a no ser que se obtenga el consentimiento del Desarrollador

¿Puedo hacer modificaciones a los planos o elegir las terminaciones o acabados?

Una de las ventajas de comprar en planos es que puedes hacer modificaciones en planos y acabado los cuales debes consultar con la Desarrolladora desde el mismo momento que inicias la negociación pues deben estudiar la factibilidad estructural de los cambios propuestos.

Debes tener pendiente que puede ser que algunos de estos cambios impliquen un costo adicional los cuales debes negociar con el Desarrollador

Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en República Dominicana es que los proyectos sean entregados con todos los elementos de construcción instalados, tales como pisos, baños con sus accesorios, y cocina con gabinetes. 

Algunos proyectos incluyen como OFERTA la línea blanca de la cocina o los aires acondicionados o venden paquetes de amoblamiento.

¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? 

Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad son los siguientes: 

o  3% de impuestos de transferencia

o  Elaboración del contrato de venta (negociar con el abogado)

o Notarización del contrato de venta (negociar con el abogado)