¿Qué es un fideicomiso y cómo protege tu inversión inmobiliaria?

Publicado por Miguelina Mejia

Un fideicomiso, en el contexto inmobiliario, es un acto jurídico mediante la cual una o varias personas (Fideicomitentes), transfieren bienes o derechos de propiedad para la constitución de un patrimonio separado (Fideicomiso) que será administrado por esa entidad (Fiduciaria) para beneficiar a otra persona, generalmente inversionistas-compradores o a la persona que entrega dichos bienes (Beneficiario-Fideicomisarios).

En República Dominicana los Fideicomisos están regulados por la Ley 189-11, la cual establece las características de las partes involucradas y la información que debe contener el contrato de fideicomiso. 

Existen varios tipos de fideicomisos, pero en esta ocasión, nos centraremos en el Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario. Este tipo de Fideicomiso tiene como objetivo primordial la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta o arrendamiento.

Partes involucradas en un Fideicomiso

1. Fiduciario o Fiduciaria

Es la persona jurídica autorizada por el acto del fideicomiso, a administrar el patrimonio según los fines considerados en el contrato.

2. Fideicomitente

Es la persona física o jurídica que transfiere sus derechos sobre los bienes para la constitución de patrimonio independiente o fideicomiso. En el caso del Fideicomiso inmobiliario es la persona o compañía propietaria del terreno.

3. Fideicomisario o Beneficiario

Es la persona física o jurídica, designada por el fideicomitente en el contrato, quien recibirá provecho del fideicomiso. Un fideicomitente puede ser a la vez fideicomisario o beneficiario. En el caso del Fideicomiso Inmobiliario son los inversionistas -compradores de las unidades a desarrollar.  

¿Cuáles son los beneficios de un Fideicomiso Inmobiliario?

• Conoce la viabilidad del Proyecto previo a incurrir en gastos mayores, financiamientos, asumir obligaciones, que le podrían perjudicar en caso de que el proyecto no inicie.

Esta viabilidad esta basada en los puntos de equilibrio exigidos por la Fiduciaria en su calidad de administradora

Ø Punto de equilibrio económico-financiero medido por las pre-ventas

Ø Punto de equilibrio técnico: requerimiento de aprobaciones de planos previo a iniciar la construcción

Ø Punto de equilibrio legal: requerimiento de todos los documentos constitutivos, aspectos legales y fiscales estén en orden.

• El constructor no necesariamente tiene que comprar previamente el inmueble y el Propietario no pierde el control total del mismo, en caso de que el proyecto no se lleve a cabo.
• Brinda mayor potencial y velocidad en las ventas, al ofrecer seguridad y confianza a los compradores de los inmuebles, ya que sus aportes/pagos van a ser custodiado y administrado por la Fiduciaria.
• Aumenta/Facilita la participación de inversionistas en el Proyecto por la seguridad y transparencia
• Las propiedades en fideicomiso generalmente no pueden ser embargadas por acreedores del fiduciante. Esto proporciona una capa adicional de seguridad financiera al inversor, ya que la inversión se mantiene aislada de cualquier problema financiero personal.
• El fiduciario está obligado a proporcionar informes regulares al fiduciante, lo que garantiza la transparencia

En resumen, el Fideicomiso Inmobiliario en República Dominicana es un valioso instrumento legal que permite la inversión en proyectos inmobiliarios de manera segura y transparente.